Thế khó của Hoàng Quân khi đặt cược vào nhà ở xã hội

Năm 2016, Công ty Địa ốc Hoàng Quân (mã CK: HQC) ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng doanh thu, nhưng lợi nhuận chỉ đạt hơn 20 tỷ đồng. So với 2015, doanh thu của công ty giảm gần 27%, còn lợi nhuận giảm tới 97%.

Kết quả này cũng khác xa với viễn cảnh được ban lãnh đạo công ty đưa ra trong phiên họp thường niên đầu năm. Khi đó Hoàng Quân đặt kế hoạch năm 2016 tham vọng với 7.400 tỷ đồng doanh thu và 500 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. Chủ tịch Hoàng Quân, ông Trương Anh Tuấn thời điểm đó cũng cho biết, kế hoạch đưa ra mang tính chất thận trọng, công ty hoàn toàn có thể đạt 700-800 tỷ đồng lợi nhuận.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến kết quả này là do tình trạng thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc giải ngân, điều này tác động đến tình hình bán nhà, bàn giao căn hộ của Hoàng Quân, khiến doanh thu và lợi nhuận năm 2016 không đạt kế hoạch đề ra.

Mặc dù vậy, kết quả của năm 2016 cũng không phải duy nhất. Kể từ năm 2012 đến nay, sau khi công ty bắt đầu có định hướng chuyển sang phân khúc nhà ở dành cho khách hàng thu nhập trung bình và nhà ở xã hội, chưa năm nào Hoàng Quân hoàn thành được kế hoạch do chính ban lãnh đạo công ty đề ra.

Kể cả năm 2015 với khoản lợi nhuận đột biến hơn 640 tỷ đồng, tuy nhiên nếu bóc tách con số này thì phần đột biến của Hoàng Quân lại đến từ khoản lãi 189 tỷ đồng do chuyển nhượng vốn và 305 tỷ đồng do giao dịch mua rẻ công ty con, chiếm 77% tổng lợi nhuận.

Thiếu nguồn vốn tín dụng cho nhà ở xã hội do gói 30.000 tỷ đồng kết thúc giải ngân, đã ảnh hưởng khá lớn đến tình hình bán nhà, bàn giao căn hộ của Hoàng Quân. Ảnh: Hà Thanh

Từ cuối năm 2012, Địa ốc Hoàng Quân đã bắt đầu thay đổi định hướng kinh doanh nhằm tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội. Điều này được thể hiện rõ nhất khi Công ty quyết định chuyển đổi dự án nhà ở thương mại cao cấp Sovrano Plaza tại Bình Chánh, TP HCM thành dự án nhà ở xã hội HQC Plaza, dự án mở đầu cho chuỗi HQC Plaza sau đó.

Tại phiên họp thường niên năm 2013, Chủ tịch Trương Anh Tuấn đã chia sẻ lý do của quyết định này, khi người đứng đầu Hoàng Quân cho rằng những khó khăn trong giai đoạn 2011 - 2012 đã bộc lộ rõ nét những khiếm khuyết của thị trường bất động sản. Việc chạy theo phân khúc căn hộ cao cấp sẽ dễ làm cho tồn kho công ty tăng cao, trong khi phân khúc nhà giá rẻ có thanh khoản tốt hơn.

Bên cạnh đó, việc thay đổi chiến lược kinh doanh cũng giúp Hoàng Quân đón đầu được chính sách khuyến khích của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước để phát triển nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở thu nhập thấp. HQC Plaza cũng là một trong những dự án đầu tiên được giải ngân từ gói 30.000 tỷ, với số tiền cam kết từ BIDV thời điểm đó là 540 tỷ đồng.

Từ những khởi đầu thuận lợi, danh mục bất động sản nhắm vào phân khúc này của Địa ốc Hoàng Quân đã phình ra nhanh chóng những năm sau đó. Từ những dự án sơ khai cuối năm 2012, đầu năm 2013, đến năm 2015 số lượng dự án nhà ở xã hội của Hoàng Quân tăng lên 15 dự án với 10.000 tỷ đồng tổng vốn đầu tư và tăng lên 22 dự án với quy mô 20.000 tỷ đồng vào năm 2016.

Tuy nhiên, khi "điểm rơi" của các dự án chưa tới thì Địa ốc Hoàng Quân lại gặp phải khó khăn về chính sách - nguyên nhân ban đầu thôi thúc công ty chuyển hướng sang phân khúc này, khi gói tín dụng 30.000 tỷ dành cho các dự án nhà ở xã hội hết thời hạn.

Trong một hội nghị đầu năm 2016, Chủ tịch Trương Anh Tuấn cho biết, việc ngừng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kể từ ngày 31/3/2016 đã khiến nhiều khách hàng của công ty không còn điều kiện tiếp cận nguồn vốn giá rẻ để tiếp tục thanh toán cho chủ đầu tư, hoặc không dám tiếp cận sản phẩm. 

Điều quan trọng nhất là thời điểm cuối năm 2016 lại trùng với giai đoạn bàn giao nhiều dự án của doanh nghiệp này, như HQC Plaza với 1.735 căn, HQC Hóc Môn với 562 căn hay bàn giao căn hộ thô các dự án HQC Nha Trang (1.002 căn), HOF-HQC Hồ Học Lãm (718 căn), HQC Phú Tài (306 căn). 

Để giữ khách hàng hiện có, bản thân Hoàng Quân cuối năm 2016 đã tuyên bố sẽ tự bỏ tiền hỗ trợ phần lãi suất chênh khi mua nhà giữa vay thương mại từ các ngân hàng và gói 30.000 tỷ. Nói cách khác, khách hàng vay mua nhà với lãi suất thương mại 10% sẽ chỉ phải trả 6%, phần còn lại được HQC trả thay. Khoản hỗ trợ này theo ước tính của Công ty sẽ mất khoảng 60-80 tỷ đồng mỗi năm.

Kết quả là những kế hoạch tham vọng được Hoàng Quân đề ra đều đổ bể. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh liên tục âm, trong khi nguồn tiền sử dụng trong năm nếu không từ phát hành cổ phiếu, cũng là tiền vay.

Cũng bởi việc phát hành liên tục, trong khi hoạt động kinh doanh không như kỳ vọng, giá cổ phiếu của công ty trên thị trường chứng khoán liên tục phá đáy. Đến nay, mỗi cổ phiếu HQC của công ty chỉ còn hơn 3.000 đồng.

Đầu năm 2017, chính sách trợ giá lãi suất cho các khoản vay mua nhà ở xã hội có bước chuyển biến mới khi các Bộ, ngành có liên quan và Ngân hàng Nhà nước đang xúc tiến việc thực hiện. Hồi tháng 5, Thủ tướng cũng ban hành Quyết định 630 về lãi suất cho vay ưu đãi 4,8% một năm khi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội năm 2017.

Tuy nhiên, theo dự báo của một số công ty chứng khoán, để từ chính sách đến dòng chảy của vốn từ các ngân hàng vẫn còn một quãng đường khá xa và cho tới thời điểm đó, Hoàng Quân sẽ còn nhiều khó khăn phải giải quyết. 

Minh Sơn